아파트 밀집지역 도장 개관, 모르면 ‘봉’ 된다

[성공체육관으로 가는 첫걸음 - 6편]아파트 밀집지역 개관 다섯가지 유의점 - 1편

첫째, 세대수와 평형대보다 자원을 파악하라

도장창업경영연구소 최경주 소장

첫 번째 유의점은 아파트 밀집지역을 선택하는 예비관장님들 사이에서 잘못된 정보를 가지고 범하는 가장 큰 실수 중 하나이며, 체육관 실패의 원인이기도 하다. 아파트 밀집지역을 선택하는 예비관장이 가장 중요하게 생각하는 것이 아파트 거주자의 세대수이다. 흔히 1000세대, 2000세대 이상의 독점상가라고 하면 무조건 최고의 상권이라 생각해 앞뒤 가리지 않고 확보에 나선다. 여기에 더해 20평대의 세대가 주를 이룬다면 최고의 상권이라 단정하고 뒤 돌아볼 것 없이 체육관을 개관하게 된다.

결론부터 말하자면 세대수와 아파트 평형대를 가지고 “이 아파트에는 소형 평형대가 주를 이루고 있으니 젊은 층이 많이 거주할거고 아이들도 많을 거야”라고 생각한다면 두 번 다시 되돌릴 수 없는 오류를 범한 것이다. 왜냐하면 아파트 밀집지역 상가들은 대부분 아파트 입주시점에 맞추어 입점을 하게 되는데, 해당 아파트 시행사 또는 시공사에서는 아파트 입주예정일 수개월 전부터 소유권자들을 대상으로 입주자의 입주예정일, 입주율, 전세형태, 세대구성원 등에 대해 사전 조사,분석한다. 바로 이러한 자료를 통해 자원의 시장성과 수요를 파악할 수 있고, 세대수에 비례하여 흡수하고자 했던 자원이 기대치에 미치지 못하면 세대수가 아무리 많다 하더라도 그 곳에 체육관을 개관해서는 안 될 것이다.

해당관할 교육청에 문의해 아파트 인근에 개교 예정인 초등학교 예상학생수를 확인해 보는 것도 이러한 오류를 줄이는 방법이다. 이와 동시에 인근학교의 학군도 함께 알아야 한다. 일정세대 이상의 대형아파트 단지가 형성될 경우 의무적으로 학교시설을 지어야 하는데, 이때 관할 교육청에서는 학교에 다니게 될 학생에 대해 사전에 조사,분석하여 신설학교의 학급수와 규모를 정하게 된다. 이러한 자료를 통해서도 자원을 예상할 수 있다. 체육관 운영에 있어서 자원조사는 손꼽힐 만큼 중요한 체크사항이다. 아무리 열심히, 아무리 좋은 자리를 확보했다하더라도 자원이 없다면 맨땅에 헤딩하는 것과 다를 바 없는 것이다.

둘째, 분양가 및 임대조건(월세, 인테리어기간 임대료 제외, 부가세 등)을 비교하라.

아파트 밀집지역에서 체육관을 신규로 개관할 경우 평소 부동산에 대한 정보가 부족한 예비관장은 분양 및 임대 대행사의 '봉' 노릇을 하기도 한다. 상권이 형성되어 있지 않아 시세도 알 수 없는 탓에 어느 정도의 분양가와 임대료가 적절한 선인지 판단하기 힘들기 때문에 분양 및 임대 대행사의 말에 모든 것을 맡기게 된다. 대행사에서는 조금 더 높은 금액에 거래가 이루어져야 수수료가 많이 남기 때문에 가능하면 금액을 낮추기보다는 증명되지 않은 향후 비전을 제시하며 계약이 체결될 수 있도록 온갖 이야기를 늘어놓게 된다.

그렇다면 적절한 분양가와 임대가의 기준은 얼마일까. 최근 거래 시세를 살펴보면, 지역과 아파트 브랜드, 세대수, 상가수에 따라 차이는 있겠지만 경기권을 기준으로 고층은 평당 500~700만원 안팎으로 분양이 이루어지고 있다. 서울은 고층이 평당 800~1000만원 안팎이다. 5층 상가를 기준으로 볼 때 1층의 분양가가 가장 높게 책정되며, 2층은 1층의 약 70~80%, 3층은 2층의 80~90%, 4층은 3층의 80~90%, 5층은 4층의 80~90%정도의 수준을 기준하여 분양가가 책정되는 경우가 일반적이다.

대부분의 분양 및 임대 대행사에서는 초기분양가 자체를 약간 높여서 책정하는 경우가 관례이기 때문에 책정된 분양가에서 적게는 10%에서 많게는 30% 이상까지 가격 조율을 할 수 도 있다. 적절한 임대가는 임대인이 분양받을 당시의 분양가를 기준으로 약 70~80%의 총 금액을 설정하여 보증금을 제외한 나머지 금액을 가지고 8~10%의 연이율을 적용하여 계산하면 적정 임대가가 산출된다. 전국 각 지역에 따라 분양가와 임대가는 천차만별이겠지만 전국 어느 지역이든 동일하게 해당되는 사항은 총 분양가가 10억원이 넘어가면 체육관운영을 통한 큰 수익은 기대하지 말아야 할 것이다.

셋째, 고객의 입장에 서서 고객의 눈높이에 맞춰 인테리어 하라.


체육관의 내외부 인테리어는 해당지역의 수준을 나타내는 동시에 체육관 시장이 살아있는지 죽어있는지를 나타내기도 한다. 방문입관상담이 이루어졌을 경우 인테리어는 입관여부에 큰 영향을 미친다. 인테리어에 신중을 기해야 하는 이유다. 하지만 인테리어를 이용한 마케팅 전략계획 없이 무조건적으로 고급스러운 분위기를 연출하기위해 인테리어에 돈을 쏟아 붓는다면 이처럼 무모한 행동은 없을 것이다. 그렇다면 무엇에 초점을 맞춰 인테리어를 할 것인가.

우선 고객을 살펴보도록 하자. 아직은 인테리어와 같은 디자인에 대해 큰 관심이 없는 수련생들(특히 아동)은 인테리어가 수련지속이나 입관결정 큰 영향을 받지 않는다. 심지어 돈을 많이 투자한 인테리어와 돈을 적게 투자한 인테리어의 차이점조차도 알지 못한다. 이를 가장 예민하게 받아들이는 사람은 학부모들이다. 학부모들 중에도 어머니가 인테리어에 주로 반응하게 된다. 더 세부적으로 접근해보면 수련생들의 어머님들은 30대 중후반대의 여성들이 대부분이라는 것을 알 수 있다.

수련생들이 안전한 환경에서 운동을 할 수 있도록 운동공간을 제공해주는 것은 당연한 일이다. 그렇다고 인테리어가 꼭 고급스럽고 예뻐야 할 필요는 없다. 그보다는 30대 중후반 여성들의 심리를 잘 파악하여 그들이 가장 예민하게 반응하는 후각과 시각 등을 사로잡을 수 있는 인테리어가 무엇인지를 먼저 파악해야 한다. 예를 들어, 체육관 바닥매트 색상이 꼭 초록색, 파란색, 우드색이어야 한다는 고정관념들은 벗어던져야 한다.

고객이 만족할 수 있는 색상이 있다면 그 색상으로 선택하면 되는 것이다. 굳이 촌스러운 색상을 고집할 필요는 없다는 것이다. 체육관 경영자 눈으로만 인테리어를 완성하려고 한다면 아무리 많은 돈을 쏟아붓는다 해도 고객이 만족해하는 인테리어는 완성될 수 없을 것이다. 바로 이러한 점에 초점을 맞춰 인테리어 마케팅전략을 세운 후 최소비용을 통해 테마가 있는 인테리어로 완성해야 한다.

그럼 적절한 인테리어 비용은 얼마일까. 개인의 사정에 따라 다르겠지만 40평 기준으로 살펴보면 주택가 1000만원 안팎, 아파트 밀집지역 2000만원 안팍, 고급상권 지역 3000만원 안팎이면 일반적으로 적절한 수준으로 볼 수 있다. 하지만 인테리어에만 초점을 맞춰 평균 3~5년 안팎으로 리모델링을 해 줘야 하는 점을 감안할 때 배보다 배꼽이 더 큰 현상이 나타나게 된다. 또한, 만일 부득이한 사정으로 매매하거나 합병하게 될 경우에도 인테리어에 투자된 비용에 대해서는 제대로 된 금전적인 평가를 받기가 힘들다는 점을 유의할 필요가 있다.

*'아파트 밀집지역 개관 다섯가지 유의점 - 2편'은 19일 연속 연재됩니다.

[정리 = 신준철 기자 / sjc@mookas.com]

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