[성공체육관노하우]아파트 밀집지역 신규개관 노하우

[최경주 소장이 말하는 성공체육관으로 가는 첫걸음 - 5편]

최경주 도장창업경영연구소 소장

주택, 빌라 밀집지역 신규개관 노하우에 이어 이번에는 아파트 밀집지역 신규개관 노하우에 대해 살펴보도록 하자.

체육관을 개관하고자 하는 예비관장이라면 누구나 주택, 빌라 밀집지역 보다는 아파트 밀집지역을 선호할 것이다. 그 이유는 간단하다. 주변 체육관과의 경쟁을 피해 독점운영을 하기 원하고, 수강료 등의 금전수납이 원활하기 위해 고객(수련생, 학부모)의 질적, 경제적 수준이 높기를 바라기 때문이다. 또 쾌적하고 넓은 운동공간에서 지도하기를 원하는 이유도 있다. 아파트 밀집지역의 상가는 주택, 빌라 밀집지역보다 상대적으로 넓은 편이다. 그렇기 때문에 체육관을 운영하는데 있어서 조금이라도 더 좋은 상권에서 성공을 거두고 싶어 하는지도자에게 아파트 밀집지역은 매혹적인 장소다.

하지만 누구나 아파트 밀집지역에 체육관을 개관할 수 있는 것은 아니다. 가장 큰 기준은 확보하고 있는 재정능력이라 할 수 있다. 확보된 자본이 많으면 많을수록 좋겠지만 7천만원이상의 자본을 확보하고 있다면 아파트 밀집지역에 신규개관도 고려해볼만 하다.

우선 아파트 밀집지역 상가분양 및 임대절차에 대해 살펴보기로 하자. 아파트는 공사를 시작한 후부터 평균 2년간의 공사기간을 거쳐 완공된다. 아파트 단지 내 상가는 아파트가 완공되기 약 6개월 전부터 공사를 시작하며, 그 후 약 1개월 후부터 상가분양을 시작한다. 간혹 상가 공사를 시작하기 전부터 분양을 하는 곳도 있지만 대부분이 상가 공사를 시작한 후 1~2개월 후에 분양을 한다(지역, 재개발, 재건축 등의 공사방법에 따라 약간의 차이가 있음).

상가분양은 공사방법(재개발, 재건축 등)에 따라 조합원 분양물량이 존재하지만 조합원은 대부분 저층을 선호하기 때문에 체육관이 주로 입점하는 고층은 일반분양으로 처리될 확률이 높다. 바로 여기서 재정능력에 따라 좋은 상권을 확보할 수 있느냐가 결정된다. 다시 말해 재정능력이 충분한 예비관장이 분양을 받아 먼저 체육관을 개관하게 된다면 1~2억 이하의 자본을 가진 예비관장에게는 임대 받을 수 있는 기회조차도 사라지게 되는 것이다. 그렇기 때문에 좋은 상권의 아파트 단지 내 상가에 임대조건으로 입점한다는 것은 운 좋게도 돈 많은 예비관장이 그 상가를 보지 못했거나 분양가가 너무 높게 책정되어 분양받아서 체육관을 운영하기에는 수지타산이 맞지 않기 때문이다.

그렇다면 임대절차는 언제 진행되는 것일까. 대부분의 분양대행사에서는 상가분양과 동시에 임대를 동시에 진행하게 되는데 분양을 우선하여 진행하게 된다. 하지만 분양가가 너무 높아 분양이 잘 이루어지지 않을 거라고 판단되는 곳은 선분양 후임대보다는 선임대 후분양으로 진행하는 경우가 많다. 임대수익률이 높은 임차인을 확보하여 상가투자를 희망하는 자에게 수익률을 보장해주는 방법이다. 분양가가 높아서 체육관을 운영하기에는 수지타산이 나오지 않기 때문에 아파트 밀집지역에서 1억 이하의 자본을 가지고 있는 예비관장이 재정능력이 높은 예비관장과 상권을 확보하기 위해 경쟁해 볼 수 있는 유일한 곳이기도 하다.

이러한 현상은 아파트 단지 세대수가 크고, 상가의 독점력이 확보될수록 두드러지게 나타난다. 현재 운영되고 있는 아파트 밀집지역 체육관을 살펴보아도 1000~1500세대 정도의 세대수가 확보된 아파트 단지 내 상가인 경우에는 체육관 관장이 분양받은 사례가 많으며, 1500세대 이상의 세대수가 확보된 아파트 단지 내 상가는 분양 대신 임대로 입점해 체육관을 운영하고 있는 경우가 많다.

최근 사례를 보더라도, 잠실주공 재건축아파트 1,2,3,4,5단지 내 상가, 강남 재건축아파트 단지 내 상가 같은 경우에도 각 단지마다 3000세대 이상의 세대수를 확보하고 있음에도 불구하고 입점 되어 있는 모든 체육관들 분양대신 임대로 입점해 있는 것을 알 수 있다. 재정능력이 1~2억 이하인 예비관장은 위에서 언급했던 아파트 밀집지역 상가 분양 및 임대절차의 흐름을 파악하여 눈뜬장님처럼 좋은 상권을 놓치는 일이 없도록 주의하도록 해야 한다.

아파트 밀집지역에서 체육관을 개관할 때 지금까지의 절차보다 더 중요한 것은 안정성이다. 위험에 노출되어 있다는 사실은 아파트 밀집지역의 최대 단점이기도 하며, 실제로 아래와 같은 사항에 대해 예방하지 못해 금전적으로 정신적으로 큰 손실을 입는 경우가 많이 발생하고 있다.

* 11일 연재 예정인 ‘성공체육관 노하우’ 6편에서는 아파트 밀집지역 신규개관 시 유의사항에 대해 알아보겠습니다.

[정리 = 신준철 기자 / sjc@mookas.com]

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